Regole più stringenti per gli affitti brevi? "Necessarie per evitare concorrenza sleale ma deve esserci un ragionamento complessivo di politica della casa"

TRENTO. Famiglie, studenti e lavoratori non trovano alloggi adeguati. Un problema crescente e sempre più urgente da affrontare. Una possibile via d'uscita? Una regolamentazione degli affitti brevi ma che si inserisca in un contesto più generale di politica della casa. La riconversione di appartamenti a uso turistico gioca certamente un ruolo nell'aumento incontrollato del mercato turistico e dei prezzi ma non è l'unico fattore. E' l'associazione albergatori ed imprese turistiche del Trentino a mettere in guardia sulla complessità del comparto. 

Un'antica battaglia di Asat è quella di regolamentare gli alloggi turistici in modo puntuale per contrastare una specie di distorsione del mercato, l'associazione di categoria evidenzia però il rischio di banalizzare un problema che è più generale e più profondo che non può essere ridotto all'esplosione degli affitti brevi. Bene una stretta, bene i controlli, bene regole chiare ma potrebbe non bastare.

La Seconda commissione della Provincia di Trento affronta due disegni di legge che riguardano gli alloggi turistici e gli affitti brevi, il ddl 39 di Paolo Zanella (Partito Democratico), sottoscritto dal gruppo del Pd, da Paola Demagri (Casa Autonomia) e da Lucia Coppola (Alleanza Verdi Sinistra), e il ddl 27 di Filippo Degasperi (Onda).

Centrali nella discussione i contratti di locazione della durata inferiore a 30 giorni, per i quali non è previsto l'obbligo di registrazione. Nel caso in cui gli immobili gestiti siano più di quattro, il locatario deve avere la partita Iva e segnalare l'inizio attività, la cosiddetta Scia.

Il coordinamento delle Aziende per il turismo condivide la necessità di una regolamentazione degli affitti brevi, ma la direzione dei due ddl non è quella giusta. Anche il mondo contadino condivide la necessità di porre delle regole, ma non vanno demonizzati perché servono anche a fare rimanere la gente nei centri di montagna. Infine, il coordinamento imprenditori, in particolare Asat e Unat, hanno richiamato l’attenzione sulla necessità di mettere ordine in un mercato, come quello degli affitti brevi, in gran parte sommerso e che quindi finisce per fare concorrenza sleale agli settori.

"Il tema è centrale per il settore turistico - le parole a il Dolomiti di Davide Cardella, direttore di Asat - perché questo fenomeno è certamente cresciuto un modo esponenziale ma non devono essere demonizzati gli affitti brevi". Un errore è stato quello di non programmare e di non stabilire regole per governare questa forma di offerta. "Le locazioni turistiche rappresentano una tipologia di ospitalità e di vacanza non specifica e, se viene svolta secondo le regole, è complementare all'offerta stessa. Un mercato che però oggi è parzialmente sommerso e finisce per essere una concorrenza sleale alle altre strutture turistiche".

Le abitazioni disponibili vengono sempre più spesso trasformate in alloggi turistici perché garantisce maggiore redditività e più flessibilità rispetto ai contratti a lungo termine. Anche nei Comuni soggetti alla legge Gilmozzi, la presenza di seconde case ha ridotto drasticamente la disponibilità di alloggi permanenti.

"Non è un problema che si può generalizzare sul territorio provinciale, il fenomeno non è uniforme - aggiunge Cardella - ci sono, per esempio, difficoltà a Riva del Garda, così come in val di Fiemme o Fassa, mentre a Trento il mercato riguarda più il mondo degli universitari. Questo impone una riflessione sulle azioni da intraprendere per intervenire a 360 gradi. E' per questo che si chiede alla Provincia un ragionamento in materia di politica della casa". 

C’è anche un tema urbanistico: "L'overtourism è un fenomeno presente anche in Trentino, ma in determinati periodi e determinate zone", continua il direttore di Asat. "Siamo ancora in tempo per intervenire. E' necessario però prevedere che chi vuole mettere sul mercato un immobile per il turismo debba sottostare a un cambio di destinazione urbanistica. Perché il fenomeno affitti brevi pesa sull’offerta di case per i residenti e per i lavoratori".

Da qualche anno a Firenze si sperimenta e si cerca un modo per gestire gli affitti brevi. La norma adottata nel 2023 è stata dichiarata non valida dal Tar della Toscana per un problema formale e così è arrivata una nuova delibera a luglio. A ogni modo in molte città italiane e pure europee con una vocazione turistica trovare una sistemazione permanente è sempre più difficile. Negli ultimi anni il fenomeno degli affitti brevi si è, infatti, sviluppato in modo incontrollato con rialzi dei prezzi delle case e degli affitti e quindi grossi problemi di spopolamento.

E per questo è considerato utile aumentare la pressione tributaria, come Imis e Imu, su questo tipo di mercato e rendere più efficaci i controlli attraverso i codici Cipat e Cin. "I dati statistici mostrano che moltissimi alloggi sono sprovvisti di codice identificativo", evidenzia Cardella. "C'è una discrepanza di circa 10 mila unità".

L'Asat si basa sul documento emerso nel Forum dell’Osservatorio del Paesaggio, uno studio che ha analizzato l'uso delle risorse insediative nei Comuni ad alta incidenza di attività turistica e che ha approfondito temi come il consumo di suolo e la consistenza del patrimonio residenziale, mettendo in relazione questi aspetti con i dati demografici.

"Dalla ricerca emerge che nei Comuni regolati dalla legge Gilmozzi ci sono 158 mila alloggi, il 41% del patrimonio immobiliare provinciale, mentre le famiglie residenti rappresentano solo il 30% del totale delle famiglie trentine. Questo implica una disponibilità media di 2,26 alloggi per ogni nucleo familiare residente in questi comuni turistici, rispetto a una media di 1,36 alloggi nei Comuni non turistici e non soggetti alla norma".

Inoltre, "il 56% degli alloggi presenti in questi comuni non è occupato stabilmente", dice Cardella. "Questi dati sottolineano chiaramente la necessità di intervenire sulla gestione degli alloggi turistici, soprattutto in determinate aree del territorio, per affrontare le problematiche legate all'uso inefficiente delle risorse abitative. Nella relazione tra diritto all'abitare e il settore turistico è fondamentale adottare interventi che trovino un equilibrio tra la necessità di abitazioni permanenti e la presenza crescente degli alloggi destinati agli affitti brevi".

In sintesi, per Asat, il settore turistico alberghiero ed extra alberghiero e degli alloggi turistici organizzato in modo stabile e in un contesto di regole certe e applicate può realmente dare risposta alla domanda turistica e garantire uno sviluppo sostenibile, così come a lungo termine.

Un altro argomento è quello dell'imposta di soggiorno che si vorrebbe spostare sui Comuni per i controlli. "Ma questo aspetto è già di competenza delle amministrazioni. La tassa può essere alzata per gli affitti brevi ma il meccanismo deve restare come oggi, cioè incassata dalle Aziende per il turismo e da Trentino Marketing a fini turistici".

"Va affrontato il nodo di avere regole più stringenti per il mercato delle locazioni breve ma bisogna affiancare la consapevolezza che ci sono delle cause strutturali del problema abitativo a partire dall’assenza di politiche abitative, la carenza di alloggi e le difficoltà nell’accesso alla casa per molte fasce di popolazione. Questo fattore determina risvolti preoccupanti anche in termini di attrattività di nuovo forza lavoro da parte delle imprese trentine in un momento storico in cui le attività imprenditoriali lamentano continua difficoltà nel reperire personale. Molti immobili privati inutilizzati, che non producono alcun reddito per scelta del proprietario, non vengono riqualificati e col tempo vanno incontro a situazioni di degrado e abbandono, con evidenti danni paesaggistici. Servono politiche che ne favoriscano il recupero e la loro messa sul mercato come abitazioni principali", conclude Cardella.